Contrato de compra e venda: Guia completo com modelos e exemplos [2026]

Vai comprar ou vender um imóvel, terreno ou veículo? Então você precisa de um contrato de compra e venda.

Este documento é o mais seguro para este tipo de negócio e protege tanto o vendedor quanto o comprador de possíveis atritos quanto à compra, estabelecendo, assim, um limite entre as partes sobre o que podem ou não fazer, a fim de determinar a tradição jurídica do negócio em questão.

O que é um contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda é o acordo em que uma parte (vendedor) se compromete a transferir a propriedade de um bem para outra parte (comprador) mediante pagamento de um preço.

Está previsto nos artigos 481 a 532 do Código Civil:

"Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro." — Art. 481, CC

Em termos simples: eu te dou o bem, você me dá o dinheiro. O contrato formaliza essa troca.

Elementos essenciais

Todo contrato de compra e venda válido precisa de três elementos:

Coisa (objeto) — o bem sendo vendido precisa ser identificável, existente (ou futuro, em alguns casos) e disponível para venda.
Preço — o valor precisa ser determinado ou determinável. "A gente combina depois" não é preço válido.
Consentimento — ambas as partes concordam livremente com a transação. Sem coação, erro ou fraude.

Se faltar qualquer um desses três, o contrato pode ser anulado.

Tipos de contrato de compra e venda

Contrato de compra e venda de imóvel

É o tipo mais comum e o que exige mais cuidado. Envolve valores altos e tem consequências de longo prazo.

O que precisa constar:

Descrição completa do imóvel — endereço, matrícula no Registro de Imóveis, área total, confrontações. Não basta dizer "o apartamento 301". Precisa ser identificável de forma única.
Situação do imóvel — está livre de ônus? Tem hipoteca? Alguma pendência judicial? O vendedor precisa declarar isso expressamente.
Valor e forma de pagamento — preço total, parcelas (se houver), datas de vencimento, índice de correção, consequência de atraso.
Prazo de entrega das chaves — quando o comprador toma posse efetiva do imóvel.
Documentação necessária — certidões negativas, IPTU, condomínio em dia.

Atenção: Para imóveis acima de 30 salários mínimos, o Código Civil exige escritura pública (art. 108). Contrato particular sozinho não transfere a propriedade nesses casos — é necessário lavrar escritura em cartório e registrá-la no Registro de Imóveis.

Contrato de compra e venda de terreno

Segue as mesmas regras do imóvel, com algumas particularidades:

Verificação da matrícula — confirme se o terreno está devidamente registrado e se o vendedor é realmente o proprietário.
Regularidade do loteamento — o loteamento foi aprovado pela prefeitura? Está registrado? Terrenos em loteamentos irregulares podem gerar dor de cabeça séria.
Zoneamento — o que pode ser construído naquele terreno? Residencial? Comercial? Misto? Isso afeta diretamente o valor e a utilidade do bem.
Metragem e confrontações — a área declarada confere com a realidade? Um levantamento topográfico evita surpresas.

Contrato de compra e venda de veículo

Mais simples que o de imóvel, mas não menos importante.

O que precisa constar:

Dados do veículo — marca, modelo, ano de fabricação, ano do modelo, cor, placa, RENAVAM, chassi, quilometragem.
Situação do veículo — multas pendentes, IPVA em atraso, restrições no DETRAN, sinistro, financiamento em aberto.
Condições de venda — "no estado em que se encontra" ou com garantia? Se houver garantia, quais são os termos?
Transferência — prazo para o comprador transferir o documento para seu nome. A legislação exige 30 dias.

Dica prática: Antes de assinar, faça uma consulta completa no DETRAN e no site do DENATRAN. Verifique se não há recall pendente, restrição judicial ou registro de furto/roubo.

Como fazer um contrato de compra e venda

Estrutura básica

Todo contrato de compra e venda, independentemente do tipo de bem, deve seguir esta estrutura:

1. Qualificação das partes

Nome completo, CPF (ou CNPJ), RG, endereço, estado civil, profissão. Para pessoas jurídicas, incluir dados do representante legal.

2. Objeto do contrato

Descrição detalhada do bem. Quanto mais específico, melhor. Evite descrições genéricas como "um carro prata" — use marca, modelo, ano, placa, chassi.

3. Preço e condições de pagamento

Valor total em números e por extenso. Forma de pagamento (à vista, parcelado, financiado). Datas de vencimento. Consequência de atraso (multa, juros, rescisão).

4. Prazo e condições de entrega

Quando e como o bem será entregue. Quem arca com custos de transporte ou transferência.

5. Obrigações do vendedor

Entregar o bem nas condições descritas. Fornecer documentação necessária. Declarar vícios conhecidos.

6. Obrigações do comprador

Pagar o preço nas condições acordadas. Providenciar transferência de titularidade.

7. Cláusula de rescisão

Em quais condições o contrato pode ser desfeito. Quais as consequências (devolução de valores, multa, perdas e danos).

8. Foro

Qual comarca resolverá eventuais disputas.

9. Assinaturas e testemunhas

Assinatura de ambas as partes e de duas testemunhas (necessário para que o contrato tenha força de título executivo extrajudicial).

Modelo de contrato de compra e venda simples

Abaixo, um modelo genérico que pode ser adaptado para diferentes situações. Este é um ponto de partida — para transações de alto valor, consulte um advogado.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA

Pelo presente instrumento particular, as partes abaixo qualificadas:

VENDEDOR(A): Nome: _______________ CPF: _______________ RG: _______________ Endereço: _______________

COMPRADOR(A): Nome: _______________ CPF: _______________ RG: _______________ Endereço: _______________

Têm entre si justo e contratado o seguinte:

CLÁUSULA 1ª — DO OBJETO O(A) VENDEDOR(A) vende ao(à) COMPRADOR(A), que aceita, o seguinte bem: [descrição detalhada do bem, incluindo todas as características identificadoras].

CLÁUSULA 2ª — DO PREÇO E PAGAMENTO O preço total da venda é de R$ _______ (_________ reais), a ser pago da seguinte forma: [descrever forma de pagamento — à vista, parcelado, datas].

CLÁUSULA 3ª — DA ENTREGA O bem será entregue ao(à) COMPRADOR(A) em [data], nas condições em que se encontra, conforme vistoria realizada pelas partes em [data da vistoria].

CLÁUSULA 4ª — DAS DECLARAÇÕES DO VENDEDOR O(A) VENDEDOR(A) declara que o bem está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas, penhoras ou gravames, e que não pesa sobre ele qualquer impedimento legal para a venda.

CLÁUSULA 5ª — DA RESCISÃO O descumprimento de qualquer cláusula deste contrato por qualquer das partes dará à outra o direito de rescindi-lo, sem prejuízo de perdas e danos, acrescidos de multa de ___% sobre o valor do contrato.

CLÁUSULA 6ª — DO FORO Fica eleito o foro da Comarca de _____________ para dirimir quaisquer questões oriundas deste contrato.

E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor.

[Local], [data].

__________________________ VENDEDOR(A)

__________________________ COMPRADOR(A)

Testemunhas:

Nome: _______________ CPF: _______________
Nome: _______________ CPF: _______________

Contrato de promessa de compra e venda

Diferente do contrato definitivo, a promessa de compra e venda é um compromisso futuro. As partes se comprometem a celebrar o contrato definitivo quando determinadas condições forem cumpridas.

Quando usar:

O comprador precisa obter financiamento antes de concluir a compra.
O imóvel ainda está em construção.
Existe alguma pendência documental que precisa ser resolvida.
O vendedor precisa de tempo para desocupar o imóvel.

Cuidado importante: A promessa de compra e venda de imóvel, quando registrada no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao comprador direito real de aquisição (art. 1.417 do Código Civil). Isso significa que, mesmo que o vendedor desista, o comprador pode exigir a outorga da escritura judicialmente.

Sem registro, é apenas um direito pessoal — válido entre as partes, mas sem eficácia contra terceiros.

Distrato: como desfazer um contrato de compra e venda

O distrato é o acordo entre as partes para desfazer o contrato. Precisa ser feito pela mesma forma exigida para o contrato original (art. 472, CC).

No caso de imóveis (Lei 13.786/2018):

Se o comprador desiste:

Incorporação com patrimônio de afetação: o comprador recebe de volta até 50% do valor pago.
Sem patrimônio de afetação: devolução de até 75% do valor pago.
A devolução deve ocorrer em até 30 dias após o habite-se (com patrimônio de afetação) ou em até 180 dias após o distrato.

Se o vendedor descumpre o contrato, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária, além de eventuais perdas e danos.

7 erros que invalidam um contrato de compra e venda

Descrição genérica do bem

"Um terreno no bairro X" não é descrição suficiente. Sem matrícula, metragem e confrontações, o contrato fica vulnerável.

Preço indeterminado

"O preço será combinado entre as partes" não é cláusula válida. O preço precisa ser determinado ou, no mínimo, determinável por critérios objetivos.

Ausência de testemunhas

Sem duas testemunhas, o contrato não tem força de título executivo extrajudicial. Se o devedor não pagar, você terá que entrar com ação de cobrança em vez de execução direta.

Não verificar a titularidade do vendedor

O vendedor é realmente dono do bem? No caso de imóveis, verifique a matrícula atualizada. Para veículos, consulte o DETRAN. Contratos feitos com quem não é proprietário podem ser anulados.

Ignorar ônus e gravames

Hipoteca, penhora, usufruto, servidão — tudo isso afeta o bem. Uma certidão de ônus reais atualizada evita surpresas.

Esquecer a cláusula de rescisão

O que acontece se uma das partes desistir? Sem cláusula de rescisão, a solução passa necessariamente pelo Judiciário. Com ela, as consequências estão predefinidas.

Não registrar o contrato

Para imóveis, o contrato não registrado na matrícula não transfere a propriedade. O vendedor pode, em tese, vender o mesmo imóvel para outra pessoa — e quem registrar primeiro será o proprietário.

Perguntas frequentes

Contrato de compra e venda registrado em cartório tem valor?

O registro em cartório de notas (reconhecimento de firma) dá autenticidade às assinaturas, mas não transfere a propriedade de imóveis. Para isso, é necessário registrar no Cartório de Registro de Imóveis competente. Para veículos, a transferência se faz no DETRAN.

Posso fazer um contrato de compra e venda sem advogado?

Legalmente, sim. Contratos particulares não exigem participação de advogado. Porém, para transações de alto valor (imóveis, empresas), a orientação profissional evita erros que podem custar muito mais do que os honorários.

Contrato de compra e venda vale como escritura?

Não. A escritura pública é lavrada em cartório por um tabelião e tem fé pública. O contrato particular de compra e venda é um acordo entre as partes. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória.

Quanto custa fazer um contrato de compra e venda?

Um contrato particular pode ser feito sem custo (entre as partes). Se houver necessidade de escritura pública, os custos variam por estado e pelo valor do bem. Honorários de advogado para elaboração de contrato variam de R$ 500 a R$ 5.000, dependendo da complexidade.

O que é arras no contrato de compra e venda?

Arras (ou sinal) é um valor pago antecipadamente para confirmar o compromisso. Se o comprador desiste, perde o sinal. Se o vendedor desiste, devolve o sinal em dobro (arras confirmatórias, art. 418, CC).

Conclusão

O contrato de compra e venda é simples na essência — uma parte vende, outra compra. Mas os detalhes fazem toda a diferença entre um negócio seguro e uma dor de cabeça judicial.

Não importa se é um carro usado, um terreno na praia ou um apartamento na planta: documente. Descreva. Especifique. E, na dúvida, consulte um profissional.

Um bom contrato custa pouco e protege muito.

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